Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira dönemi sonunda tarafların yeni kira bedeli üzerinde anlaşamaması sıkça yaşanan bir uyuşmazlık konusudur. Türk Borçlar Kanunu (TBK), bu durumda kiracı veya kiraya verenin mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespit edilmesini talep edebileceği bir yol öngörmektedir: kira tespit davası.
Kira Artış Sınırı Nedir?
TBK'da, beş yıldan az süren kira sözleşmelerinde yapılacak kira artışının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceği düzenlenmiştir. Taraflar bu sınırın altında bir artış oranı üzerinde anlaşabilir, ancak bu sınırı aşan bir artış oranı sözleşmede yer alsa bile geçerli kabul edilmemektedir. Bu nedenle kiraya verenin TÜFE ortalamasının üzerinde bir artış talep etmesi halinde kiracı bu talebe itiraz edebilir.
Beş Yıl ve Sonrası İçin Özel Düzenleme
Kira sözleşmesinin yenilenen dönemlerinde beşinci yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, tarafların bu konuda anlaşması halinde serbestçe belirlenebilir. Taraflar anlaşamazsa, kira bedeli; benzer taşınmazların kira bedelleri, taşınmazın durumu ve TÜFE ortalaması gibi kriterler göz önünde tutularak hâkim tarafından hak ve nesafet kurallarına göre belirlenir.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
Kira tespit davası, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı veya kiraya veren tarafından, kira bedelinin uyuşmazlık konusu olduğu durumlarda açılabilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür. Davanın açılabilmesi için öncelikle kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce karşı tarafa yazılı bildirimde bulunulmuş olması veya yeni dönemin başlamasından sonra açılan davada etkinin bir sonraki kira dönemi için geçerli olacağının bilinmesi önem taşır.
Mahkemenin Değerlendirme Kriterleri
Mahkeme, kira tespit davasında bilirkişi incelemesine başvurarak taşınmazın emsal kira bedellerini, konumunu, büyüklüğünü, kullanım amacını ve genel ekonomik koşulları değerlendirir. Belirlenen kira bedeli, dava tarihinden değil, ilgili kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanır ve taraflar arasındaki fark buna göre hesaplanır.
Dava Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kira tespit davası açılırken kira sözleşmesinin tarihi, kira döneminin başlangıç ve bitiş tarihleri ile önceki dönemlerde uygulanan artış oranlarının doğru tespit edilmesi gerekmektedir. Ayrıca kiracının kira bedelini ihtirazi kayıtla (itiraz hakkını saklı tutarak) ödemesi, ileride fark alacağının talep edilmesi açısından önem taşıyabilir.
Sık Sorulan Sorular
Kira tespit davası açarken kiracı tahliye edilebilir mi?
Hayır, kira tespit davası yalnızca kira bedelinin belirlenmesine yöneliktir ve bu dava kapsamında kiracının tahliyesine karar verilemez. Tahliye, ancak kanunda öngörülen ayrı tahliye sebeplerinin varlığı halinde açılacak farklı bir dava türüyle talep edilebilir.
TÜFE sınırını aşan artışı kabul etmek zorunda mıyım?
Hayır, TÜFE ortalamasının üzerindeki artış oranları kanuni sınırı aştığı için bağlayıcı değildir. Kiracı, bu sınırı aşan bir talebe itiraz edebilir ve gerekirse kira tespit davası açılarak bedelin hukuka uygun şekilde belirlenmesi istenebilir.